“降息了！楼市除外…”和被迫“出走”的华夏幸福

作者｜局姐  

来源｜地产知识局（ID:dichanzhishiju）

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今天，财经领域最大的新闻，莫过于“改革式降息”落地。

早上9点半，最新LPR报价在全国银行间同业拆借中心公布了——

LPR的学名，叫做“贷款市场报价利率”。

根据《中国人民银行公告》（公告【2019】第15号），自2019年8月20日起， LPR按新的形成机制报价并计算得出，并为银行贷款提供定价参考。

嗯，大概就是说，从今天开始，各家银行制定自己的贷款利率的时候，不再参照基准利率，LPR就是未来贷款利率的“基本指标”。

那么，LPR的走势是怎样的呢？

今天公布的LPR包括1年期和5年期以上两个品种。从1年期品种的利率变化，可以看到……

4.25%，比1年期贷款基准利率下降10bp，较之前的4.31％水平下降6bp。

妥妥的降息靴子落地。

众所周知，降息对楼市是有一定利好的，但是，这次降息好像不太一样……

上午的央行吹风会上，央行副行长刘国强是这么说的：

这次利率并轨改革，房贷的利率由基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不能下降。

毕竟，看看当下各地房贷利率持续上浮的新闻就知道，这一段时间，房贷领域调控的走向大概是怎么回事了……

如果站在房企的角度上呢？未来的融资会宽松一些吗？

怕是也难。

毕竟，央妈也喊话了：

利率市场化重点是要降低实体经济的融资成本，对于房地产市场，要坚决贯彻落实“房住不炒”定位。

其实，回顾近期，对于房企融资监管的收紧，就像给孙猴子念紧箍咒，步步为营。

从银行，到信托，再到供应链融资……

8月中旬，网上传出消息，称共11家房地产企业被暂停一切资本市场融资（含供应链ABS）。中国经营报援引前20强地产央企一位内部人士的回应称，消息属实，而且“其实不止这11家。”

当下，全球降息放水，中国也不例外。但至少，在这一次货币宽松中，中国的房地产市场，是唯一暂时被“隔离在外”的区域。

在缺钱的艰难日子里，现金流是头等大事。

能借到多少钱？

能回笼多少资金？

这恐怕是摆在每个房企面前的，两个直指灵魂的终极拷问。

这时候，局姐忽然想起了一个刚发中报不久的“非典型性房企”：

华夏幸福。

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最近是房企中报密集发布的季节。其实会有不少业内小伙伴问局姐，为什么不深入八一下各家房企的报表？

其实是一直有在关注的，毕竟，财报是看穿一个房企的基本面和商业逻辑的，最直观的工具。而大型房企，又是地产行业最重要的参与者。

所以，很多时候，看懂一家公司的财报，是可以读懂行业大势的。

嗯，就说说华夏幸福这个近期的明星公司吧，上周五发报的。

咋一眼看上去，核心的会计数据大概是这样的：

营业收入、净利润看起来都挺亮眼的，不但增，而且增速不错。

嗯，但是，作为“能回笼多少钱”的关键指标之一，“经营活动产生的现金流量”看起来有点扎眼。

从去年同期的净流出78.2个亿变成了净流出200多亿元，而且最后一栏同比增减居然变成了“不适用”！基本就是……连承认现金净流出大幅度增加的勇气都没有。

这是怎么肥四？

要从华夏幸福的模式和地域说起。

大家都知道，华夏幸福从环京的廊坊起家，属于“非典型性房企”，模式一开始就和传统地产商不太一样——这是一家“产业新城运营商”。

产业新城的运营模式在中报里是这样描述的：

公司产业新城业务模式为开发性PPP模式……

开发性PPP模式提供的是以一定区域范围内产业开发服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，更多的是招商引资、产业孵化、产业加速，以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务。

简单点说，其他开发商是造房子，华夏幸福是“造城”。与政府签署长期的合作开发协议，提供规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套、产业发展服务以及城市运营服务等全流程的合解决方案。

这一块的收入主要来源于政府，比如说规划设计与咨询的费用，土地整理费用，产业发展服务费用，城市运营服务费用……

嗯，一看都知道不是快钱，投入高，回款时间长，没准政府还要拖一拖账……这种模式其实比较“房住不炒”，但实在是不能匹配房企资本密集型产业快速回笼资金的需求。

于是，鸡贼的华夏幸福顺便做了点典型性房企的事儿……

靠着产业园区，发展“园区配套住宅业务”。

然后，在报告期内，公司实现销售额 645.31 亿元，销售额同比下滑超过22%。

基本是前20强里，除了泰禾以外，销售额下滑最快的房企。

其中，产业新城业务园区结算收入额 143.83 亿元，园区配套住宅业务签约销售额 479.17 亿元，其他业务（物业、酒店）销售额 22.31 亿元。

嗯，所以啊，虽然主业是产业新城，但卖楼的收入还是大头，占到了所有收入的74.3%。

那么，为什么经营性现金流差呢？

一是因为华夏幸福的地域特征。

华夏幸福最初的主战场都在环京，和政府磨合多年，彼此熟悉，得心应手，产业新城遍地开花。

但因为近年来环京调控严厉，困难重重，华夏幸福不得不被迫“出走”，尝试异地复制，在不熟悉的地方扩张，当然会非常非常费钱，还容易……不能按时收到钱。

截至2019年6月底，华夏幸福的应收账款已达398亿元了，新高。

二是因为房地产市道依然不好。

坦白说，华夏幸福走到今天，异地复制已经做得小有成绩了。从数据上看，近几年，非环京区收入占比从2015年不到一成上升到逾三成，2019年上半年，这个数据已经接近六成了。

然鹅，华夏幸福的产业新城模式太长线了，短线想要回款，还是得靠卖住宅……当下这个世道，不只是环京的楼不好卖，哪儿的楼都不好卖啊！

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再看看华夏幸福借钱的能力。

华夏幸福的负债率，绝对是不低的。中报显示，资产负债率88.12%，而上年度末是86.65%。

此外，8月6日，华夏幸福曾经出了一份公告，内容是关于“累计新增借款”的。公告披露，截止2019年7月31日，华夏幸福的借款比2018年底增加了超过30%。

在房地产大环境融资收紧的情况下，华夏幸福如何进行债务扩张的？

首先是“非典型房企”的模式。

中报显示，报告期内公司新增融资为 632.55 亿元，其中，529.92亿元为非房地产项目融资，102.63 亿元为房地产项目融资。

大头在非房地产融资一边。

其次，恐怕就是拼爹了。

去年，在华夏幸福千钧一发的时候，平安出手了。目前，平安占股超过25%。

8月6日的公告显示，新增债务的来源主要是债券及信托借款和保险资金债权计划。

要知道，险资，这个渠道至今还没听说要对房地产领域的投资进行收紧。

所以，有了平安这个好爸爸，华夏幸福现金流虽然紧张点，局姐还真不太担心它的现金流会断。

但是，嗯，就是融资成本，还真是有点高了。

不知道下半年针对实体经济的降息，能不能惠及这个“非典型房企”呢？

毕竟，只有现金流、应收账款与融资方面不断改善，华夏幸福才有可能走向真正的良性循环，而不是空有一个美好的概念。

以上。

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